Usucapión en CDMX: cómo obtener la propiedad por prescripción adquisitiva
En la Ciudad de México, miles de personas poseen inmuebles durante años o décadas sin contar con escrituras a su nombre. Terrenos heredados de manera informal, casas adquiridas mediante contratos privados nunca formalizados o predios ocupados por generaciones enteras sin título de propiedad son situaciones cotidianas en alcaldías como Iztapalapa, Gustavo A. Madero, Tlalpan y Xochimilco. El Código Civil para la Ciudad de México (CCCDMX) ofrece una solución legal para estos casos a través de la prescripción adquisitiva, también conocida como usucapión: un mecanismo mediante el cual quien ha poseído un inmueble de manera pacífica, continua, pública y en concepto de propietario durante el plazo que establece la ley puede obtener judicialmente el reconocimiento de su derecho de propiedad. Según datos del Registro Público de la Propiedad y de Comercio de la Ciudad de México, los juicios de prescripción adquisitiva representan una proporción considerable de los asuntos que se tramitan en los juzgados civiles de la capital. En esta guía, la Lic. Mariana Ortega explica paso a paso cómo funciona la usucapión en la CDMX.
Qué es la usucapión y cuál es su fundamento legal en la CDMX
La usucapión o prescripción adquisitiva es el modo de adquirir la propiedad de bienes muebles o inmuebles mediante la posesión prolongada en el tiempo, siempre que se reúnan los requisitos que establece la ley. Su fundamento en la Ciudad de México se encuentra en los artículos 1135 a 1180 del Código Civil para la Ciudad de México, dentro del título relativo a la prescripción.
El artículo 1135 del CCCDMX define a la prescripción como un medio de adquirir bienes o de liberarse de obligaciones, mediante el transcurso de cierto tiempo y bajo las condiciones establecidas por la ley. Cuando se refiere a la adquisición de bienes, se denomina prescripción positiva o adquisitiva (usucapión); cuando se refiere a la extinción de obligaciones, se llama prescripción negativa o liberatoria.
La razón de ser de esta institución jurídica es doble. Por un lado, premia al poseedor que ha dado utilidad social al bien, cultivando la tierra, habitando la vivienda o desarrollando actividad productiva en el inmueble. Por otro lado, sanciona al propietario negligente que abandonó su derecho durante un tiempo prolongado sin ejercerlo ni reclamarlo. La Suprema Corte de Justicia de la Nación ha señalado que la usucapión cumple una función de seguridad jurídica al resolver situaciones de incertidumbre sobre la titularidad de los bienes.
Es importante destacar que la usucapión en la CDMX se rige exclusivamente por el Código Civil para la Ciudad de México, no por la legislación federal. Esto significa que los plazos, requisitos y procedimientos aplicables son los que establece la legislación local. Si tiene dudas sobre su situación particular, le recomendamos solicitar una asesoría inicial con un especialista en derecho civil en CDMX.
Requisitos legales de la prescripción adquisitiva en la Ciudad de México
Para que la usucapión proceda conforme al Código Civil para la Ciudad de México, la posesión debe reunir características específicas que el poseedor tendrá que demostrar en juicio. El artículo 1151 del CCCDMX establece los requisitos generales, mientras que otros artículos complementan las condiciones según se trate de prescripción de buena o mala fe.
Posesión en concepto de propietario (o de dueño). El poseedor debe comportarse como verdadero propietario del inmueble, es decir, realizar actos de dominio sobre el bien: habitarlo, pagar los servicios, realizar mejoras, pagar contribuciones como el impuesto predial y el servicio de agua. No basta con la mera ocupación material; se requiere la intención de poseer como dueño (animus domini). El artículo 826 del CCCDMX establece que solo la posesión que se adquiere y disfruta en concepto de propietario puede producir la prescripción.
Posesión pacífica. La posesión debe ser sin violencia. El artículo 823 del CCCDMX señala que es poseedor de buena fe el que entra en la posesión en virtud de un título suficiente para darle derecho de poseer. La posesión obtenida mediante violencia física o moral está viciada y no puede servir de base para la usucapión mientras subsista la violencia.
Posesión continua e ininterrumpida. La posesión debe mantenerse sin interrupción durante todo el plazo legal. Conforme al artículo 1156 del CCCDMX, la prescripción se interrumpe si el poseedor es privado de la posesión del bien por más de un año, o si se presenta una demanda judicial contra el poseedor que sea notificada legalmente. La posesión continua no exige presencia física permanente; se puede ausentar temporalmente del inmueble sin perder la posesión, siempre que no se abandone.
Posesión pública. La posesión debe ejercerse de manera visible y notoria, no clandestina. Los vecinos, colindantes y la comunidad en general deben poder constatar que el poseedor ocupa y usa el inmueble como si fuera su propietario. La posesión oculta o clandestina no genera derechos para prescribir.
Tabla de requisitos según tipo de prescripción:
| Requisito | Prescripción de buena fe | Prescripción de mala fe |
|---|---|---|
| Plazo mínimo de posesión | 5 años | 10 años |
| Justo título | Sí (art. 1152 CCCDMX) | No se requiere |
| Buena fe | Sí | No se requiere |
| Posesión en concepto de dueño | Sí | Sí |
| Posesión pacífica | Sí | Sí |
| Posesión continua | Sí | Sí |
| Posesión pública | Sí | Sí |
| Fundamento | Art. 1152 CCCDMX | Art. 1153 CCCDMX |
Prescripción de 5 años con justo título y buena fe
El artículo 1152 del Código Civil para la Ciudad de México establece que los bienes inmuebles se prescriben en cinco años cuando se poseen en concepto de propietario, con buena fe, pacífica, continua y públicamente. Este es el plazo más favorable para el poseedor, pero exige acreditar dos elementos adicionales: justo título y buena fe.
Justo título. Es el documento o acto jurídico que, de no adolecer de algún vicio o defecto, habría sido suficiente para transmitir la propiedad. Ejemplos comunes de justo título incluyen: un contrato privado de compraventa que no se elevó a escritura pública, un contrato de cesión de derechos sobre el inmueble, una resolución administrativa de adjudicación, un testamento que no se formalizó debidamente y un convenio de partición hereditaria informal.
El justo título no necesita ser un documento perfecto ni inscrito en el Registro Público de la Propiedad. Basta con que sea un acto jurídico que, en principio, hubiera podido transmitir la propiedad. La jurisprudencia del Poder Judicial ha establecido que el justo título puede ser incluso un documento privado, siempre que tenga apariencia de transmitir la propiedad.
Buena fe. La buena fe, conforme al artículo 806 del CCCDMX, consiste en la creencia del poseedor de que la persona de quien recibió la cosa era dueña de ella y podía transmitir su dominio. Es decir, el poseedor de buena fe es aquel que genuinamente creía que estaba adquiriendo la propiedad de manera legítima. La buena fe se presume conforme al artículo 807 del CCCDMX, por lo que corresponde al propietario demostrar que el poseedor actuó de mala fe.
Ventaja práctica. La prescripción en 5 años es considerablemente más rápida que la de 10 años y suele tener menores complicaciones probatorias. Si usted cuenta con algún documento que acredite la transmisión del inmueble (aunque sea un contrato privado simple), es posible que pueda beneficiarse de este plazo reducido. La Lic. Mariana Ortega puede evaluar si su caso reúne los requisitos para la prescripción en 5 años.
Prescripción de 10 años sin justo título
El artículo 1153 del Código Civil para la Ciudad de México dispone que los bienes inmuebles se prescriben en diez años cuando se poseen de mala fe, en concepto de propietario, de manera pacífica, continua y pública. Aunque la ley utiliza la expresión “mala fe”, esto no implica necesariamente una conducta deshonesta del poseedor.
Qué significa “mala fe” en este contexto. En materia de usucapión, la mala fe simplemente significa que el poseedor no cuenta con un justo título o que sabía que la persona de quien recibió el inmueble no era su legítimo propietario. No se refiere a una conducta dolosa o fraudulenta. Muchos poseedores de mala fe en la CDMX son personas que recibieron el inmueble de familiares, que lo compraron a quien no era el propietario registral, o que simplemente llevan décadas habitándolo sin documento alguno que respalde su posesión.
Casos típicos de prescripción decenal en la CDMX. Las situaciones más frecuentes incluyen: familias que habitan inmuebles por varias generaciones sin escrituras, personas que compraron terrenos en asentamientos irregulares mediante recibos de pago sin contrato formal, poseedores que ocuparon predios aparentemente abandonados y los han mantenido y mejorado durante más de una década, y herederos que recibieron posesión de familiares fallecidos sin que existiera testamento ni juicio sucesorio.
Cómputo del plazo. Los 10 años se cuentan desde que inició la posesión en concepto de propietario. El artículo 1176 del CCCDMX permite sumar al tiempo de posesión propio el tiempo de posesión de los antecesores, siempre que se acredite la transmisión de la posesión (por ejemplo, mediante testimonio de vecinos que confirmen que el padre del poseedor habitó el inmueble antes que él y le transmitió la posesión).
Si ha poseído un inmueble por más de 10 años en la Ciudad de México, es probable que tenga derecho a obtener las escrituras a su nombre mediante juicio de usucapión. Consulte con un abogado especialista en derecho civil en CDMX para evaluar la viabilidad de su caso.
Procedimiento judicial de la usucapión en la CDMX
La prescripción adquisitiva en la Ciudad de México debe declararse mediante sentencia judicial. No existe un trámite administrativo que sustituya al juicio. El procedimiento se tramita como juicio ordinario civil ante los juzgados civiles del Tribunal Superior de Justicia de la Ciudad de México, conforme al Código de Procedimientos Civiles para la Ciudad de México.
Etapa 1: Preparación de la demanda. El abogado debe reunir toda la documentación y pruebas necesarias antes de presentar la demanda. Esto incluye la identificación precisa del inmueble (ubicación, medidas, colindancias, clave catastral), la investigación registral en el Registro Público de la Propiedad y de Comercio de la CDMX para determinar quién aparece como propietario registral, la recopilación de pruebas documentales de la posesión (recibos de pago de predial, agua, luz, permisos de construcción) y la identificación de testigos que puedan declarar sobre la posesión.
Etapa 2: Presentación de la demanda. La demanda se presenta ante la Oficialía de Partes Común Civil del Tribunal Superior de Justicia de la Ciudad de México. Debe contener: los datos del actor (poseedor), los datos del demandado (propietario registral), la descripción detallada del inmueble, la narración de los hechos que acreditan la posesión, los fundamentos de derecho, las pruebas ofrecidas y los puntos petitorios (solicitud de declaración de prescripción adquisitiva e inscripción en el Registro Público).
Etapa 3: Emplazamiento. El juez ordena notificar la demanda al propietario registral. Si este no puede ser localizado en el domicilio registrado, se procede a la notificación por edictos (publicaciones en periódico y en los estrados del juzgado), lo cual puede prolongar el proceso varios meses.
Etapa 4: Contestación de demanda. El demandado tiene 15 días hábiles para contestar la demanda. Si no contesta, se le tiene por confeso presuntamente de los hechos que no controvirtió, aunque el juez aún debe valorar las pruebas aportadas por el actor.
Etapa 5: Periodo probatorio. Las partes desahogan sus pruebas: documentales, testimoniales, periciales, inspección judicial y confesional. Esta es la etapa más importante del juicio y su duración varía según la complejidad del caso.
Etapa 6: Alegatos y sentencia. Concluido el desahogo de pruebas, las partes formulan alegatos y el juez dicta sentencia. Si la sentencia declara procedente la usucapión, ordena la cancelación de la inscripción anterior en el Registro Público de la Propiedad y la inscripción del inmueble a nombre del actor.
Pruebas clave para acreditar la usucapión
La fortaleza probatoria es el factor determinante del éxito en un juicio de prescripción adquisitiva. En la práctica judicial de la Ciudad de México, los juzgadores son particularmente rigurosos al evaluar las pruebas de posesión. A continuación se detallan las pruebas más relevantes.
Pruebas documentales esenciales:
Recibos de pago de impuesto predial a nombre del poseedor o de sus antecesores. Este es uno de los documentos más valorados por los tribunales porque demuestra que el poseedor actuó como propietario al asumir obligaciones fiscales del inmueble. Las boletas de pago de agua emitidas por el Sistema de Aguas de la Ciudad de México (SACMEX) a nombre del poseedor constituyen prueba adicional de posesión. Los recibos de pago de energía eléctrica (CFE) correspondientes al domicilio del inmueble también acreditan la posesión. Permisos de construcción, licencias de uso de suelo o cualquier trámite realizado ante la alcaldía correspondiente refuerzan la prueba. Fotografías del inmueble con fecha demostrable que muestren mejoras, construcciones o uso del predio a lo largo del tiempo son también relevantes.
Prueba testimonial. Los testigos son fundamentales en juicios de usucapión. Se requieren al menos dos testigos que declaren de manera directa y detallada sobre la posesión del actor: desde cuándo conocen al poseedor en el inmueble, las actividades que ha realizado, las mejoras que ha construido, si lo reconocen como propietario y si saben que la posesión ha sido pacífica y continua. Los testigos ideales son vecinos colindantes, personas que habitan la zona desde hace muchos años o personas que participaron en la adquisición informal del inmueble.
Prueba pericial. El avalúo del inmueble es obligatorio para efectos fiscales del juicio. Adicionalmente, puede ofrecerse un dictamen pericial en topografía para determinar con precisión las medidas y colindancias del predio, y un dictamen en valuación inmobiliaria para establecer el valor comercial actual del inmueble.
Inspección judicial. El juez o su secretario pueden trasladarse al inmueble para constatar personalmente las condiciones de posesión, las construcciones existentes, el estado de conservación y la presencia del poseedor en el predio.
Recomendación práctica. Si está considerando iniciar un juicio de usucapión, comience a reunir toda la documentación disponible lo antes posible. Cuantos más recibos, constancias y documentos pueda presentar, mayor será la solidez de su caso. Solicite una asesoría inicial para que un abogado evalúe si sus pruebas son suficientes.
Costos y tiempos del juicio de usucapión en la CDMX
Conocer los costos y la duración estimada del proceso es fundamental para tomar una decisión informada sobre la conveniencia de iniciar un juicio de prescripción adquisitiva en la Ciudad de México.
Costos estimados del juicio:
| Concepto | Costo aproximado (2026) |
|---|---|
| Honorarios de abogado | $30,000 - $80,000 MXN (varía según valor del inmueble) |
| Certificado de no inscripción o de gravámenes (RPPyC) | $500 - $1,500 MXN |
| Avalúo del inmueble | $3,000 - $8,000 MXN |
| Peritaje topográfico | $5,000 - $15,000 MXN |
| Publicación de edictos (si aplica) | $8,000 - $20,000 MXN |
| Gastos de notificación | $2,000 - $5,000 MXN |
| Inscripción de sentencia en RPPyC | $3,000 - $10,000 MXN |
| Escrituración posterior (notario) | Variable según valor del inmueble |
| Costo total estimado | $50,000 - $140,000 MXN |
Los costos varían significativamente dependiendo del valor del inmueble, la complejidad del caso, la ubicación del demandado (si requiere edictos) y los honorarios pactados con el abogado. Algunos despachos ofrecen esquemas de pago en parcialidades o cobran un porcentaje sobre el valor del inmueble una vez obtenida la sentencia favorable.
Tiempos estimados:
El juicio de usucapión en primera instancia tiene una duración promedio de 18 a 30 meses en los juzgados civiles de la Ciudad de México. Si el demandado contesta y opone defensas, el juicio puede extenderse. Si se requiere notificación por edictos (cuando no se localiza al propietario registral), el proceso se prolonga entre 3 y 6 meses adicionales. Si alguna de las partes apela la sentencia, la segunda instancia puede agregar de 6 a 12 meses. Una vez obtenida la sentencia ejecutoriada favorable, la inscripción en el Registro Público de la Propiedad tarda aproximadamente de 1 a 3 meses.
Factores que aceleran el proceso. Contar con pruebas sólidas y abundantes desde el inicio reduce los tiempos de desahogo probatorio. Localizar al propietario registral evita la necesidad de edictos. Contar con un abogado experimentado en usucapión que dé seguimiento puntual al expediente previene retrasos innecesarios.
Problemas frecuentes y cómo resolverlos
La experiencia en juicios de usucapión en la Ciudad de México permite identificar obstáculos comunes que pueden afectar el resultado del proceso. Conocerlos de antemano permite adoptar estrategias preventivas.
El propietario registral no puede ser localizado. Este es uno de los problemas más frecuentes, especialmente cuando el último propietario registral falleció hace décadas o emigró. Cuando no se localiza al demandado, el juez ordena la notificación por edictos: publicaciones en un periódico de circulación nacional y en los estrados del juzgado. Si aun así nadie comparece, se designa un representante del ausente conforme al Código de Procedimientos Civiles para la Ciudad de México, y el juicio continúa en rebeldía del demandado.
El inmueble no está inscrito en el Registro Público de la Propiedad. En la CDMX existen numerosos predios que nunca fueron inscritos en el Registro Público. En estos casos, la demanda de usucapión puede dirigirse contra quien aparezca como último propietario en cualquier antecedente documental, o contra quien se ostente como propietario. El certificado de no inscripción expedido por el Registro Público de la Propiedad de la CDMX se utiliza para acreditar esta circunstancia.
El inmueble se encuentra en zona irregular o de conservación ecológica. Inmuebles ubicados en suelo de conservación ecológica o en zonas de riesgo pueden presentar restricciones legales que complican la usucapión. En algunos casos, la legislación ambiental o urbana de la CDMX puede limitar la posibilidad de inscribir la propiedad. Es indispensable verificar el uso de suelo del predio antes de iniciar el juicio.
Conflicto de posesión con terceros. Si otras personas reclaman posesión sobre el mismo inmueble, el juicio se complica considerablemente. El juez deberá determinar cuál de los poseedores cumple con los requisitos legales de la prescripción adquisitiva. Los conflictos entre coherederos que poseen distintas partes del inmueble son particularmente comunes en la Ciudad de México.
Inmueble con gravámenes o embargos. Si el inmueble tiene hipotecas, embargos u otros gravámenes inscritos, la usucapión no los extingue automáticamente. El poseedor deberá demandar también la cancelación de los gravámenes o, alternativamente, resolver esa situación por separado. La Lic. Mariana Ortega puede asesorarle sobre la estrategia más adecuada para su caso particular.
Bienes que no pueden adquirirse por usucapión
No todos los bienes pueden ser objeto de prescripción adquisitiva. El Código Civil para la Ciudad de México y otras leyes establecen excepciones importantes que el poseedor debe conocer antes de iniciar un juicio.
Bienes de dominio público. Los bienes propiedad del Gobierno de la Ciudad de México, de las alcaldías o de la Federación que estén afectos al servicio público o al uso común no pueden prescribirse. Esto incluye calles, plazas, parques, edificios gubernamentales, hospitales públicos y escuelas. El artículo 1148 del CCCDMX establece que los bienes de dominio público son imprescriptibles.
Bienes del dominio privado del gobierno bajo ciertas condiciones. Los bienes del dominio privado del gobierno pueden, en algunos casos, ser susceptibles de prescripción, pero esto requiere un análisis cuidadoso de la legislación aplicable. La Ley del Régimen Patrimonial y del Servicio Público de la Ciudad de México contiene disposiciones específicas al respecto.
Bienes ejidales y comunales. La propiedad social (ejidal y comunal) regulada por la Ley Agraria tiene un régimen especial de prescripción. Los derechos sobre parcelas ejidales solo pueden prescribirse conforme a las reglas de la legislación agraria federal, no del Código Civil local. Sin embargo, si un terreno ejidal fue regularizado y convertido en propiedad privada mediante el programa PROCEDE/FANAR, el inmueble resultante sí puede ser objeto de usucapión conforme al derecho civil.
Bienes afectos a derechos de vía. Las franjas de terreno destinadas a derechos de vía de infraestructura (líneas de alta tensión, ductos, vías férreas) no pueden prescribirse mientras conserven ese destino.
Posesiones derivadas de contratos. Es importante señalar que quien posee un inmueble en virtud de un contrato de arrendamiento, comodato, usufructo u otro título que reconoce la propiedad ajena no puede prescribir en su contra, conforme al artículo 826 del CCCDMX. El arrendatario que ha habitado un inmueble por 20 años no adquiere la propiedad por usucapión porque su posesión es en concepto de arrendatario, no de propietario. Para información sobre derechos de inquilinos, consulte nuestro artículo sobre derechos del inquilino en CDMX.
Alternativas a la usucapión para regularizar la propiedad en CDMX
En algunos casos, la usucapión no es la única ni la mejor vía para regularizar la propiedad de un inmueble en la Ciudad de México. Existen alternativas que pueden resultar más rápidas, económicas o adecuadas según las circunstancias del caso.
Juicio sucesorio. Si el inmueble pertenecía a un familiar fallecido, tramitar el juicio sucesorio (testamentario o intestamentario) puede ser más directo que la usucapión. Mediante la sucesión, los herederos obtienen la adjudicación formal del inmueble y su inscripción en el Registro Público de la Propiedad. Este procedimiento es particularmente recomendable cuando existe testamento o cuando los herederos están de acuerdo.
Inmatriculación administrativa. Para inmuebles que nunca han sido inscritos en el Registro Público de la Propiedad, existe el procedimiento de inmatriculación, que permite la primera inscripción del inmueble. Este trámite se realiza ante notario público y requiere la publicación de avisos y la comprobación de la propiedad mediante documentos como constancias de posesión expedidas por la alcaldía, boletas prediales antiguas y otros antecedentes documentales.
Programas de regularización. El Gobierno de la Ciudad de México ha implementado periódicamente programas de regularización de la tenencia de la tierra a través del Instituto de Vivienda de la Ciudad de México (INVI) y otras dependencias. Estos programas ofrecen procedimientos simplificados y costos reducidos para que los poseedores de inmuebles en zonas irregulares obtengan sus escrituras.
Escrituración por vía notarial. Cuando existe un contrato privado de compraventa y el vendedor (o sus herederos) está disponible y coopera, la formalización de la operación mediante escritura pública ante notario es la vía más sencilla y rápida. El notario protocoliza la operación, se pagan los impuestos correspondientes y se inscribe la escritura en el Registro Público. Para más información sobre regularización de propiedades, consulte nuestro artículo sobre regularización de propiedad en CDMX.
Es recomendable que un abogado especialista evalúe cuál es la vía más conveniente para su caso concreto. Solicite una asesoría inicial para recibir orientación personalizada.
Preguntas frecuentes
Cuántos años necesito poseer un inmueble para prescribirlo en la CDMX
Depende del tipo de prescripción. Si cuenta con justo título (un contrato privado de compraventa, por ejemplo) y buena fe, el plazo es de 5 años conforme al artículo 1152 del Código Civil para la Ciudad de México. Si no cuenta con justo título, el plazo es de 10 años conforme al artículo 1153 del mismo ordenamiento. En ambos casos, la posesión debe ser en concepto de propietario, pacífica, continua y pública durante todo el periodo. El plazo se cuenta desde el momento en que inició la posesión con las características señaladas.
Puedo sumar el tiempo de posesión de mis padres o familiares al mío
Sí, el artículo 1176 del Código Civil para la Ciudad de México permite al poseedor actual sumar a su tiempo de posesión el de sus antecesores, siempre que acredite la transmisión de la posesión entre ellos. Esto resulta muy útil cuando, por ejemplo, sus padres le cedieron la posesión del inmueble y entre la posesión de ellos y la suya se completa el plazo de 5 o 10 años. La prueba de la transmisión de la posesión puede hacerse mediante documentos (cesión de derechos, carta de posesión) o mediante prueba testimonial.
Necesito abogado para un juicio de usucapión o puedo hacerlo solo
La ley permite que cualquier persona se represente a sí misma en un juicio civil; sin embargo, la usucapión es un procedimiento técnicamente complejo que requiere conocimiento especializado en derecho civil, procesal y registral. Un error en la demanda, en el ofrecimiento de pruebas o en la identificación del inmueble puede provocar que se pierda el juicio y, con ello, años de espera. Además, el juicio involucra trámites ante el Registro Público de la Propiedad, notificaciones especiales y, frecuentemente, publicación de edictos. Es altamente recomendable contar con representación legal profesional.
La usucapión aplica para departamentos en condominio
Sí, la prescripción adquisitiva puede aplicar tanto a casas como a departamentos en régimen de propiedad en condominio en la Ciudad de México. Sin embargo, en el caso de departamentos, además de acreditar la posesión de la unidad privativa, es necesario considerar los derechos sobre las áreas comunes del condominio. El procedimiento es similar al de cualquier inmueble, pero puede requerir pruebas adicionales sobre el régimen condominial y la participación en las cuotas de mantenimiento.
Qué pasa si el propietario registral se opone a la usucapión
Si el propietario registral contesta la demanda y se opone, el juicio se convierte en un procedimiento contencioso en el que ambas partes presentan sus pruebas y argumentos. El juez valorará si el poseedor cumple con todos los requisitos legales de la prescripción adquisitiva. El hecho de que el propietario se oponga no impide que la usucapión proceda si el poseedor demuestra fehacientemente su posesión con las características que exige la ley. Sin embargo, el juicio será más largo y complejo que cuando el demandado no comparece.
Puedo prescribir un inmueble si lo estoy rentando
No. El arrendatario posee el inmueble en concepto de arrendatario, no de propietario. El artículo 826 del Código Civil para la Ciudad de México establece que solo la posesión en concepto de propietario puede producir la prescripción. Mientras exista un contrato de arrendamiento (formal o informal) que reconozca la propiedad de otra persona, el ocupante no puede prescribir a su favor. Para que un arrendatario pudiera iniciar la prescripción, necesitaría un cambio en la causa generadora de su posesión (interversión del título), lo cual es excepcional y difícil de acreditar.
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